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房价渐渐清晰? 官媒发声透露重要信号, 2019楼市或将出现3大趋势

正文
  • 2019/2/18 9:07:26
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我要说两句
导读:楼市一直有两大争论,一是房价涨跌之争,二是买房时机之争。然而,在房地产快速发展的这一二十年时间里,针对这两个问题的争论,一直都是婆说婆有理,公说公有理,当时都无法判断谁对谁错,只能通过时间来

楼市一直有两大争论,一是房价涨跌之争,二是买房时机之争。然而,在房地产快速发展的这一二十年时间里,针对这两个问题的争论,一直都是婆说婆有理,公说公有理,当时都无法判断谁对谁错,只能通过时间来验证。正如10年前楼市低谷期,许多专家学者都说不能买房,但如今来看,那些依然勇敢上车,咬牙买房的人已然成了幸运儿。笔者认为,对于楼市和房价的问题,短期趋势往往更难以把握,但长期趋势更容易看得透。就拿2018年下半年以来的楼市来说,降温和下行成了关键词,2019年年初又出现了政策调整现象,松绑和复苏又成了一种预判。那么,到底该如何看待未知的2019年呢?不妨先看一组数据。

诸葛找房统计数据显示,根据国家统计局发布的12月70城房价指数,新建商品住宅销售价格指数方面:上涨城市59个,下跌城市8个。其中,一线城市环比上涨1.3%,二线城市环比上涨0.7%,三四线城市环比上涨0.7%。二手住宅销售价格指数方面:上涨城市47个,下跌城市22个。其中,一线城市环比下降0.3%,二线城市环比上涨0.1%,三四线城市环比上涨0.3%。值得注意的是,虽然新房、二手房价格涨幅有所收窄,但部分三四线城市房价涨幅依然较大,从新房、二手房上涨城市TOP10来看,南宁、锦州、大理、呼和浩特、襄阳4个城市均位居前十。不难看出,房价涨跌互现,每个城市都面临不同的形势,那么我们该如何从中寻找出属于自己的答案呢?

近日,新华社主管主办的《经济参考报》发表评论文章称,因城施策之下,2019年楼市将平稳调整。其中文章还援引内人士的表态,2019年应避免部分地方政府因楼市下滑对财政、税收、固定资产投资和经济的影响,从而试探性放大对楼市政策的松绑力度,带来不理性的资金入市。在笔者看来,显而易见,这可以说是2019年最有可能出现的一种现象,而且楼市下滑给地方带来的影响也极有可能是产生松绑最普遍的原因。笔者认为,菏泽、广州、合肥、珠海甚至衡阳都已经迈出去了一步,随后越来越多的城市都会走向这一步。因此,结合这一段时间的房价走势和近期调控政策释放的信号,笔者认为2019年的房地产市场可能有以下几个走向。

第一,从调控政策来看,在房住不炒和因城施策的目标下,全国楼市整体从紧的基调不会改变,但试探性放松或逐步出现。

稳字当头,一直都是这两年楼市调控的目标。针对2019年的房地产市场,住建部已经定调要稳地价、稳房价、稳预期。在笔者看来,可以简单用3个短句来概括2019年的房地产市场,即房住不炒是前提,因城施策是手段,房价稳定是目标。所以,可以预见的是,投机炒房空间只会压缩,不会放松。不过,随着房价的稳定,短期的限购、限价、限贷等措施或许会在适当的时候慢慢退出。

可能有购房者会问了,一旦调控措施退出,房价还会继续上涨吗?笔者认为,这些限制性手段本身就是应急性措施,就是为了短期内快速抑制楼市温度,如今房价整体已经平稳,甚至出现了下行迹象,同时部分城市也面临着土地财政的压力,所以调整或者直接退出是有较大可能出现。但是,笔者认为,在调控政策的高压态势之下,盲目跟风退出显然不可能,前提只能是本地房价已经没有了继续攀升的可能,或者有长效机制对接可能退出的短期调控手段。

第二,从市场结构来看,新房市场会趋于稳定,二手房市场出现波动的概率较高,但整体形势利好刚需。

笔者认为,2019年新房市场要比二手房市场稳定的多,为什么这么说呢?首先,受各项成本约束,只要还有购房者愿意买房,开发商都不可能大幅度降价,但是为了提高销售业绩,首付分期、特价房、一口价等折扣方式依然还会普遍出现。其次,对二手房市场而言,更能反应市场的真实变化,无论是房产中介还是炒房客、个人业主都会根据市场冷热程度进行价格的浮动,达到双方都满意的心理价位。

近日有媒体报道,上海某学区房挂牌两个月,降价200万元仍无人问津。因此,笔者认为,在楼市调控从紧的情况下,对急于出手的囤房客来说,在月供和断供的双重压力下,降价抛售或是一种可能。笔者认为,如果市场持续走低,为了活跃市场,房贷利率下调的城市或会增多。总而言之,无论新房市场还是二手房市场,整体形势是利好刚需的,这也给纠结观望还是买房的购房者吃了一颗定心丸。

第三,从趋势特征来看,楼市走向调整和竞争并存阶段,城市之间会有分化,房企之间也会有分化。

笔者认为,2019年房地产市场依然处于调整期,但在调整的过程中不可避免的存在着竞争因素。一方面,城市之间的楼市环境会继续分化,随着内外部环境的改善,一线城市则面临着一定上涨压力,而承接一线和三四线城市购房需求的二线城市,抢人大战则依然会进行,房价继续下行的可能性不大,而三四线城市在棚改等红利减弱的情况下,再想复制过去两年的疯狂模式显然已经不可能。

此外,房企之间的规模化竞争也会越来越激烈,现金流依然是房企的生命线,资金链或成为摆在不少中小房企面前的生死大考验。根据统计,仅2018年就有超40%的上市房企高管离职,有10多家房企宣告破产。因此,在笔者看来,楼市已经拉起了适者生存的大幕,在楼市回归理性的道路上,2019年大幅度松绑显然不可能出现,深度调整依然会是显著特征,而且在这个过程当中,也必然会有人为自己曾经的疯狂付出一定的代价。


来源:搜狐网
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