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2018年土地流拍1808宗创新高 浙江江西河南居前

正文
  • 2019/2/12 15:30:27
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导读:对于房企而言,报告显示,2018年下半年,债券资金的兑付压力开始显现。

2018年已然远去,对于房地产市场而言,这是不平凡的一年。据诸葛找房2018年房地产市场年终总结报告(以下简称“报告”)显示,土地流拍1808宗,创近年来新高;西部地区二手房挂牌价冰火两重天……  

土地流拍:浙江、江西、河南居前  

国土局数据显示,2018年以来,全国重点城市共流拍土地1808宗。其中,一线城市流拍21宗,北京流拍8宗;二线城市流拍519宗;三、四线城市流拍1268宗。流拍数量不仅远高于去年同期,还创下近年来新高。  

报告指出,从2018年各月流拍量来看,由于一线城市单月土地供应量较少,因此土地流拍宗数较少;二线城市土地流拍在下半年开始增多,主要受调控持续深化及下半年推出量大的原因;三四线城市土地流拍量在下半年开始加剧,下半年月均流拍137宗。  

2018年月度各等级城市土地流拍宗数  

分区域来看,土地流拍主要集中在中部三四线及部分东部城市,土地流拍量比较大的省份有浙江、江西、河南等地区。具体来看,金华以158宗流拍地块成为流拍地块最多的城市,其次是江西省的赣州、上饶和吉安,以及河南省的驻马店、周口、平顶山。  

报告认为,这些城市对去库存政策较为依赖,随着棚改货币化改革等一系列政策放出,以及调控的持续深化,房企拿地预期转变,信心不足,流拍现象频发。  

二手住宅挂牌价:西部地区冰火两重天  

报告指出,一线城市已经全面进入存量房时代,部分热点二线城市紧随其后,逐渐踏入存量房时代。二线城市中,南京、苏州、大连、厦门二手住宅成交量占比已超过新房占比。  

二手住宅成交套数占比变化情况  

诸葛找房整理的各地住建委、房管局数据显示,2018年二手住宅成交量高于2017年的仅有北京、上海、深圳、苏州4城;从同比来看,苏州涨幅最大,涨幅高达55.05%。  

报告指出,成交量上涨4城中,北京、上海、深圳均属一线城市,苏州在二线城市中可以算一枝独秀。  

从全国20个重点城市挂牌量价变化来看,报告指出,2018年上半年受人才引进带动影响,20个重点城市二手住宅挂牌量价呈现齐升态势。2018年下半年受政策调控加码及中央“坚决抑制房价上涨”政策的提出,二手房挂牌市场遇冷下滑明显,二手住宅挂牌量价齐跌。  

诸葛找房数据显示,不同城市二手房市场出现不同走势,在全国20个重点城市中,十城上涨,十城下跌。其中,西安挂牌价涨幅最大,高达31.95%,其次为重庆,涨幅为23.36%;成都、武汉等城市受调控影响,特别是成都,经历了市场由热转冷的变化,全年挂牌价累计跌幅7.78%;而天津、石家庄、郑州等城市由于前期市场涨幅较大,市场后劲不足,在政策高压下市场遇冷下滑明显,三城挂牌价下跌均超9%。  

房贷利率:预计短期到顶  

据wind数据显示,去年11月份居民按揭贷款增加4391亿元,环比上涨17.72%,同比小幅上涨5.10%,略高于去年同期,按揭贷款增量规模小幅反弹。  

报告认为,促进按揭贷款小幅反弹的原因主要有两方面:一方面是临近年底,部分房企打折促销吸引了少量的刚需购房者;另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动,购房者增多。  

此外,报告还认为,当前全国首套房贷平均利率已到达相对高位,年内房贷利率的持续上浮,对于市场需求释放呈现日益明显的抑制作用。同时,伴随着下半年房地产市场成交量下降、商品房销售量销售面积负增长,市场下行趋势显现。  

报告指出,下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落,放款速度亦明显加快,预计后续保持相对稳定,首套房贷利率短期到顶,未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。  

租赁市场:上海供给最给力  

报告指出,对于租赁市场而言,旺季、淡季表现较为明显。尤其在一、二线大城市,一般来说春节后2-3月务工返城潮、7-8月毕业季学生毕业潮带动租赁市场租金上涨明显,其他一般为淡季。  

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,20个重点城市租金在2018年末表现冷淡,大部分城市租金均价持续走低,2019年首周延续上周租金水平,维持相对低位。  

国土局的数据显示,在过去一年中,上海、南京、杭州、深圳等热点城市都在加大租赁土地的供应量。从各城市纯租赁地块成交结果来看,上海无论是从投放量还是从投放力度方面都高居榜首。  

主要城市已成交纯租赁用地面积及成交总价统计  

报告认为,大量租赁地块的入市短期来看,引导人们的租房预期,有利于缓解租金上涨压力;长期来看,多主体供给,多渠道保障,有利于建立租购并举制度,保证多层次用地需求,促进土地市场平稳健康发展。  

2019:房企迎来三年偿债小高峰  

对于房企而言,报告显示,2018年下半年,债券资金的兑付压力开始显现。2015-2016年集中发行的公司债开始密集到期。未来三年,房企偿债承压。据公开资料统计,2019年房企信托到期3669亿元、债券及中票类到期4189亿元,合计7858亿元。  

展望2019年,报告认为,开发投资规模在2019上半年仍然会保持一定的高位,下半年可能会明显下降;新开工规模或会有所增长,涨幅在8%-10%;此外,城市分化现象继续存在,未来市场发展会更加差异化。


来源:中新经纬
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